張兆利 梁錦昌
  李某與丈夫秦某於1999年5月登記結婚,次年生育一男孩。婚後第三年,李某夫妻以竹北買屋10.6萬元在城郊購買小產權樓房一套。2013年初,李某夫妻達成離婚協議,約定13歲的兒子隨母親生活,所購置的樓房使用權贈與兒子,秦某在找到住處之前暫時居住在樓房西側偏房。
  2013年底,李某向法院提起訴訟,她在訴狀中固態硬碟稱:雙方協議離婚後,被告採取斷水、斷電甚至夜間騷擾等方法,使其和孩子不得不在外租房另住,生活艱難,故請求法院將現有住房判給其所有。被告秦某則辯稱,該樓房的大部分房款是由自己掙錢出資,現該套房產已大幅增值,故應判歸其所有。法院審理認為,對於夫妻共同購置的小產權房屋,依法不能作為物權進行分割,但對房屋的財產權益應當予以分割,分割後的財產權益僅限於夫妻相對方,不具有絕對權。法院據此判決該套小產權樓房歸原告李某所有,原告於判決生效後30日內給付被告秦某房屋補償款9.8萬元。
  小產權房這一稱謂並非法律術語,它是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,即一些村集體組織或者開發商往往以新農村(社區)建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。因此,它並不能獲得法律意義上的商品房產權。對於小產權房,因為產生原因不同,其表現形式也複雜多樣,有建在農民宅基地上的,也有因舊村改造、拆遷安置而產生的;有因購房協議得到的,也有因贈與、繼承得到的,等等。根據我國土地管理法和有關政策規定,農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。任何單位和個人不得租用、占用集體土地搞房地產開發。所以,現行法律及政策規定均禁止小產權房基於買賣、交易等法律行為發生物權變動(所謂物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權力,包括所有權、用益物權和擔保物權),其基本賣屋的價值取向在於貫徹和落實嚴格的土地用途管制制度,以保護耕地。
  根據上述規定,法院在審理離婚案件中,對於夫妻共同購置的小產權房屋不作為物權分割,但可以對房屋的財產記憶體權益予以分割,分割後的財產權益僅限於夫妻相對方,不具有絕對權(絕對權又稱對世權,是指其效力及於一切人,即義務人為不特定的任何人的權利。絕對權的主要特點在於,權利人可向任何人主張權利。各種人身權、所有權都屬於絕對權)。這是因為小產權房是“房”,具有房屋的一切物理屬性,它與大產權房屋在使用性質上是一樣的。夫妻離婚時爭執最大的就是房屋,對該財產法院不分割顯然不會消除紛爭。而儘管《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》第21條規定:“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用。”但這一規定是建立在爭議房屋有國家合法產權基礎上的,而小產權房屋不可能取得商品房的產權,法院不會將其作為商品房進行分割,但可以對房屋本身具有的財產權益進行分割。因為購買時不是按照有商品房產權的房屋價格購買的,所以分割時也不能按照有商品房產權房價格來對待。不過,房屋畢竟有一個增值因素,雙方對爭議小產權房屋的市場價可以進行議價,議價不成時還可以進行重置價評估,使用房屋的一方應給對方適當補償。
  (作者單位:山東省昌樂縣司法局)  (原標題:離婚時預防癌症小產權房能分割嗎)
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徐子淇

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